Субсидиарная ответственность при ипотеке

Наши клиенты часто обращаются к специалистам с вопросом: «Могут ли продать мою недвижимость за долги?»

Не все осознают, что субсидиарная ответственность имеет непосредственное отношение к ипотеке. В действительности ипотечное жилье можно потерять из-за долгов. Кроме того, кредиторы имеют право взыскать долг даже за счет единственного жилья.

Вы можете задать вопрос, связанный с банкротством, субсидаркой либо защитой собственных активов специалисту юридической компании «Легко!».

Рассмотрим наиболее распространенные варианты. В первую очередь, важно понять, что если просто сидеть и ждать у моря погоды, то получение исполнительного листа может закончиться одним из двух сценариев:

• начало процедуры вашего банкротства по инициативе кредиторов;
• возбуждение исполнительного производства.

Содержание:

• О банкротстве
• Об исполнительном делопроизводстве
• Решение есть
• Платить, не задерживать
• Как обойти арест по счетам?
• Обращение с предложением
• Платим полностью
• Платим ежемесячно
• Альтернатива
• Что делать, если сделка зашаталась

О банкротстве

Если вас решат объявить неплатежеспособным, банк непременно предъявит со своей стороны кредитные требования и включится в реестр кредиторов. В ином случае долг спишут в автоматическом порядке по окончании банкротства, но банк сделает все, чтобы этого не допустить.

После оценки недвижимости она будет выставлена на торги согласно правилам, установленным в Законе о банкротстве. 80% выручки пойдет банку, 7% возьмет управляющий в качестве гонорара, оставшаяся сумма будет разделена равномерно между кредиторами.

То есть о вашей доли речи быть не может. Вы официально лишаетесь места жительства.

Обратитесь к нашим специалистам, если вам необходимо получить выдержки, прописанные в законодательстве.

Об исполнительном производстве

Здесь все гораздо интереснее.

Право распоряжения залоговым имуществом кредиторы могут получить только через суд, куда им потребуется обратиться с заявлением о взыскании долга за счет залоговой недвижимости.

Поскольку приоритетным правообладателем вырученных денег будет считаться банк, то суд обязан будет получить доказательства экономической обоснованности такого заявления.

От этого и будет зависеть решение: перейдут ли средства кредиторам после того, как финансовая организация получит свою часть (кредит + %).

Вывод очевиден: независимо от суммы, которую вы успели выплатить банку, суд встанет на сторону кредиторов и вынесет решение о реализации вашей недвижимости. При таком раскладе никого не волнует, что это ваше единственное жилье.

Когда у кредиторов на руках имеется судебный акт об обращении взыскания за счет залогового имущества, они спешат передать его судебному приставу, после чего квартира выставляется на аукцион. И это будет сделано правильно с точки зрения Федерального Законодательства «Об исполнительном производстве».

Если вам необходим перечень законодательных норм, обратитесь к нашим специалистам.

Решение есть

Если вы нацелены на сохранение ипотечной недвижимости, тогда вам нужно переоформить ее по консенсуальной сделке на стороннее лицо. Но главное – сделать это грамотно. Вам понадобится не только здравый рассудок, но и хорошие отношения с банком.

Платить, не задерживать

Чтобы оставаться в нормальных отношениях с банком, нужно просто вовремя выплачивать положенную сумму по кредиту. Это простое требование, если не учитывать того, что ваши банковские счета могут быть ограничены обеспечительными мерами.

Как правило, ходатайство о наложении таких мер подается вместе с иском о субсидиарной или солидарной ответственности (например, по взысканию задолженности, понесенным убыткам, поручительству). Не исключено, что суд пойдет навстречу заявителю, и ваши счета в банке будут заморожены.

Совет: Чтобы не допустить непредвиденных обстоятельств, подготовьтесь к ним заранее. Подумайте, каким образом вы сможете вносить ипотечные платежи.

Платить придется в любом случае. Дело в том, что просрочка может обернуться против вас: в случае отсутствия платежей на ваше имя может поступить акт о взыскании (это прописано в условиях кредитного договора). По истечении срока вы можете лишиться недвижимости.

Как обойти арест по счетам?

Для этого должник может воспользоваться следующими вариантами:

1. Обратиться в банк для получения справки о том, что со счета списываются средства в рамках ипотечного договора. Эту справку нужно предоставить суду либо ФССП. В таком случае повышается вероятность того, что хотя бы один счет замораживать не будут.
2. В этом же банке получить реквизиты счета для выплаты ссуды. На ссудном счете хранятся средства по договору вашей ипотеки. С учетом того, что он не является клиентским, с него нельзя снимать средства, но выплачивать ― можно. Ссудные счета не подлежат аресту. Это издержка российского законодательства, поэтому банки, работающие с международной валютой, отказываются от использования таких счетов. Этот метод подойдет не каждому.
3. Ипотечные средства можно класть прямо на корреспондентский банковский счет. Реквизиты указаны в договоре на оформление ипотеки, а также на официальном веб-ресурсе банка. Важно! В поле «назначение платежа» необходимо прописать номер договора, чтобы деньги не зависли в воздухе.
4. Вносить оплату можно от имени доверенного лица. Например: ваш близкий родственник оплачивает ипотеку за свой счет. Если на ваш расчетный счет будет наложен арест, доверенное лицо может пополнять корреспондентский либо ссудный счет.

Обращение с предложением

Если вы хотите защитить свое жилье, можно попробовать перевести его с вашего имени на другое лицо.

Здесь есть два сценария с учетом:

• возможности нового собственника погасить долг в полном размере;
• внесения оплаты частями согласно графику ежемесячных выплат.

Оба варианта рассмотрим более детально.

Платим полностью

Допустим, что у нового собственника есть достаточно средств для полного погашения ипотеки.

Тогда все просто: субсидарщик (ипотечный должник) заключает договор купли- продажи с новым правообладателем. В соглашении нужно прописать, что исполнение обязательств по договору осуществляется через перевод денег на банковский расчетный счет в банке, на который оформлен залог. Обязанность субсидарщика о подаче соответствующего заявления в финансовое учреждение о выплате ипотечной задолженности также необходимо зафиксировать.

Кроме того, в договоре нужно прописать условия перехода прав на залоговое имущество к новому владельцу. На практике оформление содержит множество нюансов, но после выполнения нескольких подобных манипуляций вы изучите их все от А до Я.

«>Если вы не хотите экспериментировать, предлагаем обратиться к специалистам юридической компании «Легко!».

Мы априори подразумеваем внимательное изучение кредитного договора, дабы исключить ограничения по реализации рассматриваемой схемы. В некоторых договорах может содержаться запрет досрочного погашения и проведение других манипуляций.

Если все сделать верно, то третье лицо вступает в статус кредитора и получает право владения закладным имуществом. Другими словами, ему передаются все права залогодержателя: например, обращение о взыскании с залогового имущества, получение жилья в качестве отступного, обращение с требованием о реализации недвижимости с торгов через суд, инициирование процедуры банкротства субсидарщика.

Кроме того, лицо имеет право претендовать на законные 80% от выручки по результатам реализации.

Имущество можно переоформить на нового владельца различными путями. В данном случае все зависит от специфики конкретного случая и наличия свободного времени.

Этот вариант имеет сходство с обычной цессией. Фактически банк продает собственные права, требования и закладную. По сути все верно: зачем усложнять ситуацию, если можно подписать цессию с финансовой организацией?

Стоит отметить и то, что никакой банк не согласится продать живой кредит.

Договор цессии, согласно законодательству, должен быть одобрен исполнительной коллегией организации-кредитора (управление банка не станет из-за каких-то нескольких десятков миллионов обращать внимание на рассмотрение вашего дела).

Новый владелец не имеет статуса кредитной организации, то есть не может выполнять банковские обязанности. А цессия подразумевает передачу прав и обязанностей в полном объеме.

То есть сделка априори содержит противоречия. Если продать невозвратный кредит, Центральный Банк еще может согласиться, то цессионное отчуждение задолженности, обслуживаемой банком, не станет рассматриваться регулятором.

Как показывает практика, на подписание цессии банки идут крайне неохотно, предпочитая всевозможные схемы.

Переходим к следующему сценарию.

Платим ежемесячно

Допустим, у нового собственника нет всей суммы для погашения задолженности.

В таком случае следует вписать нового собственника в кредитное соглашение как созаемщика. Для этого нужно согласие банка. Кроме того, что вопрос содержит множество тонкостей, необходимо уметь грамотно вести переговоры.

Без пересчета средств и доказательств о выгодах и рисках не обойтись никак.

В наименее выгодной ситуации оказываются ипотечники, которые уже успели погасить большую часть долга (в таком случае банк понимает, что 80% от выручки банкрота будет достаточно для погашения остатка).

Отсюда вытекает вопрос: зачем ему тратить время на переговоры и проворачивать подозрительные схемы? Банку проще подождать, пока должника объявят неплатежеспособным, и получить свою законную долю.

Гораздо целесообразней идти на переговоры ипотечникам, которые успели погасить до 30% ипотеки. В таком случае выручки от реализации скорее всего не хватит для закрытия оставшейся суммы долга. Банк предпочтет оставить все как есть, получая ежемесячные платежи по ипотеке от вас или третьего лица.

Так или иначе, переговоры с банком неизбежны. Если вы понимаете, каким образом в банке осуществляется принятие решений, то сможете использовать маневры, если будете знать, на какие аргументы стоит опираться, а о каких лучше вовсе не вспоминать.

Если у вас нет опыта ведения подобных переговоров, предлагаем обратиться к специалистам юридической компании «Легко!», которые грамотно отстоят ваши интересы.

После того как вам удалось согласовать все вопросы с банком, необходимо внимательно ознакомиться с документами и только после этого их подписывать. Они могут содержать подводные камни.

К примеру, банк может предпринять попытку совершить действия с дальнейшим появлением у созаемщика залоговых прав — такой вариант человеку не подходит, если он желает стать полноправным владельцем квартиры.

Итак, если все документы подписаны, вопрос может считаться наполовину решенным. Созаемщик, указанный в документах, выплачивает ипотеку и имеет право требовать свои деньги в порядке регресса с первоначального заемщика. Таким образом, субсидарщик получает поддержку «дружественного» кредитора, обладающего своими правами.

Что остается: закрыть вопрос касаемо передачи права собственности на недвижимость новому обладателю, то есть созаемщику. Снова потребуется согласие банка. Но если вы дошли до этого этапа, то сложностей быть не должно.

Как мы уже говорили, варианты переоформления могут быть разными. Главное – понимать вероятные риски и прогнозировать исход оспаривания сделки. От дарения лучше отказаться сразу. А вариант, который подойдет именно вам, зависит от вашей цели и юридической осознанности.

Альтернатива

Чтобы передать ипотечное недвижимое имущество другому лицу, можно обойтись без подписания договора о замещении лица в обязательстве. В некоторых случаях можно ограничиться расторжением брака.

По закону имущество, нажитое в совместном браке, разделяется между супругами при разводе. Пропорции зависят от того, с кем остаются несовершеннолетние дети. Например, если они будут проживать с матерью, то она вправе претендовать на приоритет при разделе жилплощади. Ипотечное жилье тоже сюда относится.

Нюанс здесь в том, что банк может вступить в процесс расторжения брака и потребовать выделить долю одного из супругов с целью оформления взыскания. По закону банк имеет на это полное право, что прописано в семейном кодексе.

Что делать, если сделку начали оспаривать

Наименее выгодным такой поворот событий окажется для кредиторов, ведь их шансы получить средства сводятся к минимуму. Так, если вы уже выплатили более 30% долга по ипотеке, и банк согласился заменить должника, либо же вы подписали договор по разделу имущества с бывшим супругом/ой, то интересы кредиторов отходят на второй план.

Это значит, что основания для оспаривания таких сделок возрастают в разы.

Кроме ущерба для кредиторов, основанием для оспаривания сделок могут стать такие незначительные, казалось бы, нюансы, как отсутствие аргументов передачи материальных средств (оспаривание по банкротству), ошибки в составлении документации между банком и потребителем (несоблюдение законодательных требований, прописанных в договорах), несоблюдение правил при внесении кредита третьим лицом.

Добиться действительности сделки на самом деле можно. Для этого важно заблаговременно изучить все возможные нюансы, на которые обращает внимание заинтересованный субъект при рассмотрении подобных споров.

Мы рассмотрели специфику сохранения недвижимости при наличии субсидиарной ответственности. Чтобы получить консультацию по своему делу, обратитесь к специалистам команды “Легко!”.

Обратившись к нам, вы можете рассчитывать на выбор самых действенных стратегий.